Que se passe-t-il s'il n'y a pas d'état des lieux d'entrée ?

Le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état. À la sortie, le propriétaire aura beaucoup de mal à prouver une dégradation et à faire une retenue sur le dépôt de garantie, sauf s'il démontre que le locataire a empêché l'établissement de l'état des lieux.

L'usure normale peut-elle être retenue sur le dépôt de garantie ?

Non. La vétusté, c'est-à-dire l'usure normale liée au temps et à un usage normal, reste à la charge du propriétaire. Seules les dégradations imputables au locataire, au-delà de cette usure, peuvent justifier une retenue.

Dans quel délai rendre le dépôt de garantie ?

Un mois après la remise des clés si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, deux mois dans le cas contraire. En cas de retard, le locataire a droit à une majoration de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard commencé.

État des lieux d'entrée et de sortie : le guide complet du propriétaire

Q: L'état des lieux est-il obligatoire ?

Oui. Pour une location vide ou meublée de résidence principale, un état des lieux doit être établi à l'entrée et à la sortie du locataire, en présence des deux parties ou de leurs représentants, et remis à chacune d'elles.

Q: Le locataire peut-il compléter l'état des lieux d'entrée ?

Oui. Il peut demander au propriétaire de compléter l'état des lieux d'entrée dans les 10 jours qui suivent sa signature. Pour les éléments de chauffage, la demande peut être faite pendant le premier mois de la période de chauffe.

L'essentiel en 30 secondes

Obligatoire à l'entrée et à la sortie, fait ensemble et signé par les deux parties.
Sans état des lieux d'entrée, le logement est présumé rendu en bon état : vous ne pourrez rien retenir.
Soyez précis et prenez des photos datées de chaque défaut.
L'usure normale reste à votre charge ; seules les dégradations sont retenues sur le dépôt.

1L'état des lieux est-il obligatoire ?

Oui. Pour une location vide ou meublée qui constitue la résidence principale du locataire, la loi impose un état des lieux à l'entrée et à la sortie. Il est établi contradictoirement : en présence du propriétaire (ou de son représentant) et du locataire, et un exemplaire est remis à chacun.

Le piège le plus coûteux : sans état des lieux d'entrée, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état (article 1731 du Code civil). À la sortie, vous ne pourrez presque jamais prouver une dégradation.

Papier ou tablette, peu importe : il peut être signé électroniquement. Ce qui compte, c'est qu'il soit précis, daté, signé par les deux parties et remis à chacune.

2Les mentions obligatoires

Le contenu est fixé par le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016. Votre état des lieux doit indiquer :

le type (entrée ou sortie) et la date ;
l'adresse et la localisation précise du logement ;
le nom et le domicile des parties et, le cas échéant, de leurs mandataires ;
les relevés des compteurs (eau, électricité, gaz) ;
le détail des clés et badges remis ;
pour chaque pièce : l'état des sols, murs, plafonds, équipements et éléments du logement ;
la signature des parties.

À la sortie, ajoutez la nouvelle adresse du locataire, la date de l'état des lieux d'entrée et les évolutions constatées depuis.

3Réussir l'état des lieux d'entrée

Avant

Préparez

1 h à 1 h 30 pour un T2, en journée
Une trame pièce par pièce
Vérifiez ampoules, prises, chauffage, eau chaude

Pendant

Décrivez

Toujours le même ordre : sol, murs, plafond, équipements
Testez chaque équipement devant le locataire
Photos datées, de loin puis de près

Après

Finalisez

Relevez compteurs et clés ensemble
Signez et remettez un exemplaire
Le locataire peut compléter sous 10 jours

Astuce : écrivez « parquet chêne, 3 rayures de 2 cm devant la fenêtre » plutôt que « bon état ». Une échelle constante (neuf / bon / usagé / mauvais) avec un commentaire précis rend la comparaison de sortie indiscutable.

Le locataire peut demander à compléter l'état des lieux d'entrée dans les 10 jours (par exemple pour un défaut découvert en s'installant). Pour le chauffage, ce délai court pendant le premier mois de la période de chauffe. En cas de refus, il peut saisir la commission départementale de conciliation.

4L'état des lieux de sortie

Rendez-vous le jour de la remise des clés, logement vide et nettoyé.
Reprenez l'état des lieux d'entrée et suivez exactement le même ordre.
Notez chaque différence, avec photo, en distinguant l'usure normale.
Relevez les compteurs, récupérez toutes les clés, notez la nouvelle adresse.
Ne promettez aucun montant sur place : chiffrez ensuite, avec des devis.

5Usure normale ou dégradation ?

Le locataire répond des dégradations survenues pendant la location, sauf celles dues à la vétusté, à une malfaçon ou à un cas de force majeure (article 7 de la loi du 6 juillet 1989). Quelques repères :

✅ Usure normale : à votre charge	❌ Dégradation : imputable au locataire
Peinture défraîchie après plusieurs années	Murs tachés, très percés, repeints sans accord
Parquet ou moquette usés aux passages	Brûlures, taches profondes, lames gonflées par une fuite non signalée
Joints jaunis, calcaire avec le temps	Lavabo fêlé, équipement cassé
Traces légères autour des interrupteurs	Portes arrachées, vitres cassées

La grille de vétusté, annexée au bail et acceptée par les deux parties, fixe à l'avance la durée de vie de chaque élément et la part restant au locataire. Elle évite la plupart des discussions.

6Retenues et restitution du dépôt de garantie

1 moissi l'état des lieux de sortie est conforme à l'entrée

2 moisen cas de différences

10 %du loyer hors charges par mois de retard

20 %conservables en copropriété jusqu'aux comptes annuels

Chaque retenue doit être justifiée (devis, factures, photos), correspondre à un préjudice réel et tenir compte de la vétusté. Les délais courent à partir de la remise des clés.

7En cas de désaccord

Impossible à faire à l'amiable (absence, refus de signer) : faites appel à un commissaire de justice, en prévenant le locataire au moins 7 jours avant par lettre recommandée. Son coût est partagé par moitié, dans la limite d'un tarif réglementé.
Désaccord sur les retenues : la commission départementale de conciliation peut être saisie gratuitement, avant le juge.
Gardez tout : états des lieux, photos, échanges écrits, devis et factures.

Si vous passez par une agence, la part facturée au locataire pour l'état des lieux d'entrée est plafonnée à 3 € par m² de surface habitable.

Faites vos états des lieux sur téléphone

Avec Tenly : trame pièce par pièce, photos, compteurs et clés, signature en ligne du locataire et PDF prêt à remettre. À la sortie, la comparaison avec l'entrée et le décompte du dépôt de garantie se préparent en quelques minutes.

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?Questions fréquentes

Le locataire refuse de signer, que faire ?

L'état des lieux n'est alors pas contradictoire. Faites appel à un commissaire de justice, en prévenant le locataire au moins 7 jours avant par lettre recommandée ; les frais sont partagés par moitié.

Puis-je faire l'état des lieux sans le locataire ?

Non, il n'aurait pas la même valeur. Le locataire peut se faire représenter par une personne munie d'une procuration.

Le locataire peut-il compléter l'état des lieux d'entrée ?

Oui, dans les 10 jours qui suivent, et pendant le premier mois de la période de chauffe pour le chauffage.

Et pour une location meublée ?

L'état des lieux est aussi obligatoire, avec en plus un inventaire détaillé du mobilier et des équipements, vérifié à l'entrée et à la sortie.

Combien de temps le conserver ?

Au minimum jusqu'à la restitution complète du dépôt de garantie et la fin de tout litige ; en pratique, plusieurs années après le bail.

Information générale qui ne remplace pas un conseil juridique personnalisé. Références : loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (articles 3-2, 7 et 22), décret n° 2016-382 du 30 mars 2016, article 1731 du Code civil. Vérifiez les règles en vigueur sur service-public.fr.